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律师介绍

陈雷雷律师 陈雷雷律师,中华全国律师协会会员,原在江苏连城律师事务所执业多年,现执业于江苏润唐律师事务所,毕业于南京大学,获得法学研究生硕士学位。在多年的执业生涯中主要集中专注于各类房产纠纷的理论研究和实务操作。在处理房产... 详细>>

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律师姓名:陈雷雷律师

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成功案例

父母能否处分未成年人名下的房产?

  父母以未成年子女名义购买房屋,并以未成年子女名字办理房产权重,在女子尚未成年时,有的父母为了经营资本需要贷款,便动用未成年人的房屋进行抵押。那么父母处分未成年子女名下的房产是否有效?下面连云港专业房产律师陈雷雷为您一一介绍。

  【案情】

  1996年,本案原告左某的父亲向银行贷款21000元,借用本案被告姚某的母亲崔某(已故)的存折作抵押,但到期后左父未能偿还贷款,银行将崔某的存折抵偿了贷款本息。左父与崔某分别于1996年8月22日、1997年月2月26日、2000年3月18日、2000年7月3日先后四次签订了还款协议书,并对前两次的协议进行了公证。双方约定左父以登记在原告左某名下的房子(即本案诉争房屋)作抵押,到期不还欠款以房抵债,并允许崔某无偿居住该房屋。但直到双方约定的最后一次还款期限即2003年12月30日,原告左某的父母未能向崔某偿还欠款。在双方第一次签订还款协议书后即1996年,原告左某的母亲就将该房子的所有权证书、土地使用权证书交付崔某。从1996年起至今,崔某的女儿即本案被告姚某全家一直居住于该房屋。2011年8月1日左某夫妇以父亲和姚某为被告提起诉讼,以监护人除为未成年子女的利益外不得处分未成年子女的财产为由,要求法院判令父亲以房抵债的行为无效,并要求姚某返还房屋。

  【审判】

  乌拉特前旗人民法院经审理后认为,因左父欠被告姚某的母亲崔某之款,双方先后四次签订还款计划,其中2000年3月18日签订的借款处理终结协议由崔某与左父、左母三人签名,原告左某的父母均同意以登记在其子左某名下房屋顶账,此时原告左某已满18周岁,在随后双方所签订的补充协议中,左某的哥哥也作为旁证签字,补充协议又将还款日期延长到2003年12月30日,在此四年当中左某未对其父母的行为提出任何异议,且崔某向左某的父母支付了一定的对价后取得本案中诉争的房屋。崔某将其取得的房屋交由其女儿被告姚某进行居住,且至今已居住15年之久,姚某取得并居住本案诉争房屋是具有法律和事实依据的,其行为合法,应受到法律的保护。二原告诉称被告姚某存在侵权行为,无事实与法律依据,另一原告左某的妻子也未能提供证据证明该诉争房屋为夫妻共有财产,故依法判决驳回二原告的诉讼请求。一审判决后原告左某不服,上诉至巴彦淖尔市中级人民法院。二审法院认为1996年8月22日左父与崔某签订的还款协议书及公证书均合法有效,应受法律保护。左父作为左某的法定监护人用左某的房屋作抵押,在左父不能偿还借崔某款的情况下用左某的房屋折抵欠款的行为,是经左某同意的,故左父用左某的房屋折抵欠款的行为不违反法律、行政法规的强制性规定,应予准许。债权人由此从左父处取得该房产亦属合法。据此二审驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  目前,现实生活中确实存在这样一些现象,有许多父母以未成年子女名义购买房屋,并以未成年子女名字办理房产权证,在子女尚未成年时,有的父母为了经营资本需要贷款,便动用未成年人的房屋进行抵押,有的父母因各种原因而负债累累需要偿债,有的父母因家境破落,为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。依照我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定,一旦产权证办在未成年人名下,该未成年人即为该房产的当然所有者。那么作为父母(监护人)能否处分未成年子女财产的行为呢?对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚,即“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看,监护人处分未成年子女的财产,并非一概无效。有效的前提是为了未成年子女的利益,如父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用,未成年人的房屋被列入拆迁范围,父母代签协议等。对由父母出资购买,登记在子女名下的不动产,在父母做监护人的情况下,处分子女的财产,审查时可以从宽。

  在本案中,原告的父亲做生意失败,陷入与第三人的诉讼,向崔某借款是为了挽救包括原告在内的整个家庭的命运,原告当时年仅14岁,尚无独立生活的能力,借款行为本就是为了原告的利益而为,原告本人也是受益者。从交易价格上讲也没有损害原告一方的任何利益。即使本案属于监护人未为被监护人利益处分财产的情形,最终也应当由监护人来承担赔偿责任,而不应当由善意第三人来承担。所以,本案姚某对诉争房屋属合法占有。另外,本案也属于表见代理行为。被告左父的处分行为是有效的。对于无权处分人所做出的处分他人财产的行为造成权利人财产受到损失的,权利人应当向无权处分人主张赔偿损失,而不应由善意第三人承担相关的民事责任。



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